中国管理五环峰会是中国管理思想火花碰撞的盛会，是集官、产、学、研、媒五位一体的管理奥运会，是一个五环辉映的高端平台。必将对中国管理理论与实践的升华产生巨大的推动作用。它始发于2006年，于2106年结束，计划举办101届。

第十五届中国管理五环峰会之房地产行业

开幕致辞：宋志平
中国企业改革与发展研究会会长
中国上市公司协会会长

闭幕致辞：王璞
北大纵横创始人
全国劳动模范
中国生产力促进中心协会荣誉会长
北京大学校友创业联合会创始会长

嘉宾观点

01陈飚

武汉地产集团东方物业管理有限公司副总经理

雷神山的物业管理

本次想谈谈在雷神山医院的物业服务。说心里话， 我和大家都是对新冠疫情一无所知。接雷神山医院物业服务项目，主要原因是作为共产党员应该做的，我不上谁上。所以当时主动请缨。因为雷神山医院，是由我们武汉地产集团代建的，我们作为旗下红色物业标杆企业，当仁不让的接下项目。在腊月26时候，市领导、有关部门，在问雷神山建成以后谁来服务，我带着武汉地产集团东方物业主动拿下8万方的物业。其实说他是正规医院吗？是也可以不是也可以，我个人认为是一个全球最大的烈性传染病战地医院，是历史性的。所以说它的管理，硬件设施，跟平时的三甲医院不太一样，我们现场勘查的时候就是一个工地、荒地。只看到了人，工人和我。当时我们预计下工人有2万名，实际最高峰时达到3万名。所以没有模式可以借鉴，凭着情怀我们要冲出去。

900余间病房，10栋宿舍，全国16只医疗队，285个医疗机构，2300名医护人员，1500个床位，这样的规模。我们通过国企优势，发动了党员、全体集团号召、倡议、动员，短短三天，动员了450名精英力量，迅速组建了雷神山物业服务团队。

服务期间在承担全院生活垃圾的基础上，以退伍军人为主力成立46人的医疗垃圾转运队伍。为了做到医废垃圾日产日清，无论日晒雨淋，穿着防护服，日行3万步是每一名医废垃圾转运员基准工作量，一手拽着一个200公斤的医废垃圾转运桶，更是家常便饭。截止雷神山医院封舱，物业服务团队累计清运生活垃圾28000余袋，医废物资46000余袋，最高峰单日清运医废垃圾近1500袋。

为了确保每一位病患及医护人员可以吃上热饭热菜，东方物业送餐队在送餐车抵达现场后的1小时内，将3000余份工作餐准确无误的配送至32个病区。虽然时间紧、数量大、距离远，还要根据各病区的需求，分类配送低糖低脂餐、回民餐等特殊需求。但起早贪黑的送餐队依旧以“零失误”的成绩，圆满完成31万余份工作餐的配送工作。

在实践中不断提升服务品质，不断扩展服务内容，东方物业组建物业管家团队，致力为医护减轻负担，为病患舒缓病痛。截止封舱，累计受理各病区来电1400余次，帮助医患解决问题800余项，赠送慰问品600箱，代为采购生日蛋糕、生活用品等贴心服务100余次。暖心服务，用心守护，点滴见真情，共计收到医护和患者们的感谢信13封、锦旗3面。

服务期间，我们做到了零污染。也没有一次火灾，设施设备维修都没有问题，包括马桶的堵塞，零事故。450名团队一直到4月15日医院休舱，都是零感染。

02梁环宇

联东U谷总经理

地产行业新赛道——产业园区发展

住宅地产、商业地产、工业地产，大家原来更多的关注传统的住宅，后面到了商业。实际上工业 土地，在各自城市占到百分之25到30的面积，占比高于西方发达国家。14年以后，产业园区市场逐步得到各方市场的关注，这个市场有他独特的吸引力。这些年，产业园区成了一个方心未艾的话题。新的赛道里面，近5到8年备受关注。竞争程度方面，住宅市场进入完全竞争，商业地产是垄断地位，工业地产处在中初期阶段。

我们说做住宅像中学生，做商业像大学生，做产业像研究生。产业属性决定了他需要有效地真正解决客户需求，而不是靠短期的忽悠。产业园区怎样才能成功? 做好的标准，不是简单挣不挣钱。如果以挣钱为标准，产业园就好做了。需要政府满意，政府不满意，就丢掉了市场。产业园不是传统的商业开发。打个比方，市场化运作控制。如果单纯从利润的角度考虑做园区，以上市公司的标准做园区，基本是作死。上市公司要求必须高周转。园区风险大，只有做规模，别无选择。

联东是03年开始做，第一个选择，我们做减法，要做就全力以赴，心无旁骛抓主业，如果不做到数一数二就不要做了。联东没有一平米房地产，没有一屏幕商业地产。我们用了13年的时间，做到100家。又用了3年的时间，做了第二个100家园区。现在从19年到现在，用了一年半，做了第三个100家园区。

03史滨辰

当代绿建集团执行副总

地产新风口之绿色代建业务

疫情时代，地产行业集中化、运营精细化、产品差异化、消费的品牌化特征愈加显现。难去化、低利润、高风险等行业特点持续降低项目操盘的容错性。

当代绿建的代建业务本质是以品牌、运营、产品、服务为输出基础，以绿色代建为核心竞争力，多维度满足合作方诉求，传递核心价值。同时，满足多类型企业需求，包括主营业务为非房地产的企业，主营业务为房地产的企业，地方政府或金融机构等。从模式上又可分为商业代建、资本代建以及政府代建。当代绿建将始终秉持共创绿色科技美好的核心价值观为合作伙伴提供最专业化的服务。我们坚信地产行业一定会走向绿色科技之路，当代绿建更是绿色代建的先行者。

04邓梁

陕西龙鼎控股（集团）有限公司副总裁

行稳致远、精准布局

趋势一，地产行业拐点尚未到来，改善型产品将成为新风口。未来10年仍是房企战略发展机遇期，夯实并创新发展地产开发主业仍是关键成功战略。

趋势二，行业竞争加剧，未来要么出众，要么出局。疫情之后，行业加速分化，集中度短期大幅提升。集中度持续提升是我国房地产行业近十年来的显著特征，疫情更是加剧这一态势。新冠疫情加速抗风险能力弱、资金链紧张的地方中小房企退出市场，大房企市占率跳升。

趋势三，中国房地产从单一的地产开发业务升级为“地产+产业”双轮驱动，资本将成为房企高速发展及多元化转型的新引擎。地产企业快速成立地产基金，强化竞争力。远洋资本、华润资本、金地稳盛等地产基金机构，作为远洋地产、华润地产、金地集团的投融资平台，协助其降低融资成本、扩大产业整合机会。碧桂园创投协助母集团强化地产上下游产业链，极大降低地产业务的开发及营销成本。

05赵晨

美的置业贵阳公司总经理

贵阳房地产一季度市场走势

2019年底爆发新冠疫情，对国内市场产生很大影响，到了3月份，国际市场受创。 中国制造业采购经理指数明显回落，贵阳以上规模工业企业也受到了比较大的影响。比如说2020年受疫情影响，中国制造业采购经理指数为35.7%，同比下降14.3%个百分点。

2020年1-2月，开发上投资总额非常显著的看到。大环境之下，国家政策大力出台，坚持遏制房地产泡沫化，延期还款、逆回购、降息降准等政策。

全国性政策，对于新基建31个省市区，提出大概40万亿的投资蓝图，包括5G的通讯网络建设，新能源配套等。说明基调各项会议中都没有放松房地产政策的。

个人观点：国家还是不会将房地产作为短期刺激经济的手段。央行现有程度下，首付比例适当下调。虽然各地方有放松政策，但是被中央一一驳回了，表明中央房住不炒的政策。

贵阳针对国家政策提出地方性政策，我们地方一季度经济减速为9%；

二季度，复工复产，税费减免、在央行现有的信贷政策下适当降低首付比例等相关促进政策。

我们一季度的土地市场偏冷，贵阳片区的话地价税仍处于一个中高水平，目前为止的话，一季度的话成交地只有5块，然后我们贵阳市也有七大主城区和五大副城区，在一季度的时候，我们南滨区还是我们当地的主动的区域，其他区域的话土地成交还是没有成交，住宅的话仍为供地主力。

一季度贵阳市七城区的住宅用地出让161亩，占比33%，乡村用地在出让135亩，占比28%，整体占到经济供地的61%。土地价格还在上涨。

06、高瑞强

濮阳明珠房地产开有限公司董事长

疫情期间的战略思考

作为中小企业的董事长，今年上半年非常痛苦，第一波疫情、第二波疫情所带来的冲击，很纠结。半年过后，目前基本平稳，我把我半年的感受分享一下。简单概括就是“稳、市场分化、威胁、机遇、变”。

一、 稳，这里包括政策稳、需求稳。

二、 市场分化严重。美国房地产有细分，不是所有都好，中国房地产也在分化，像长三角、大湾区、京津冀的分化比较差，南方好一些。还有市县也在分化。

三、威胁。我们必须警惕威胁。有些地方政府资金紧张，房企拿地的激情不减，地价走高，而房地产的利润率下降到个位数，造成盈利非常薄，这是危险的的信号。老百姓收入短期会下降需求疲软，而新的库存在悄然形成。

四、机遇。特别是疫情过后，房地产应定性为“必备的”的“消费品”，投资是其 “附加的功能”；由于消费升级需要，大量15年前建造的小区升级改造，配套设施的弊端越来越突出；中国人群从农村到⼩城市、从⼩城市到⼤都市这个迁移过程还没有完成；国家战略和地⽅经济的需要，今年地⽅财政紧张，需要同⾈共济共同度过难关；过去因经济落后，结构设计使⽤年限50年，和⽬前⼟地使⽤年限70 年，以及未来可以延续的政策已经不匹配。

五、变。房地产行业要变成好房子+好物业；未来多层洋房、别墅一级低密度住宅需求增加；居家办公催生大户型以及配套的花园绿地；高楼公寓正在被大家抛弃。未来我们要根据老百姓需求建房子，未来公司利润是个位数，高质量必然重要，不再追求效率，我们要追求好质量产品，更低的开发、财务成本。

07、王琨

西安大地测绘股份有限公司总经理

浅谈集体建设用地入市

西安大地测绘股份有限公司是一家26年历史的民营测绘公司，主要为地方政府在不动产测绘及确权领域提供技术服务。近年来，随着我国《土地管理法》、《民法典》、《土地管理法实施条例》等法规的修订、实施，其最大的变化就是允许农村集体经营性建设用地以出让、租赁、入股等形式与国有土地同等同价入市，并规范了其入市的基本条件、入市程序、收益分配等内容，农村集体经营性建设用地入市结束多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，在“房住不炒”行业定位下，集体经营性建设用地补充了我国土地供给来源。

结合我国目前广西、重庆、四川等省份集体经营性土地入市试点经验，我们有理由相信集体经营性建设用地最终也会参照国有经营性用地以公开招拍挂作为出让和入市的方式，但不排除在符合一定条件的情况下采用协议方式出让，如北京市大兴区的“土地股份合作社”模式、四川省成都郫县的“村集体资产管理公司”模式、贵州省湄潭县的“村民委员会主导”模式、浙江省德清县的“股份经济合作社、联合社”模式。

随着农业农村部《关于做好2020年农业农村政策与改革相关重点工作的通知》下发，未来农村集体产权制度改革试点将在15个省试点的基础上全国范围内全面推广。基于此，我们成立了以“兴农村，惠民生；为乡村振兴提供全产业链综合服务”为企业宗旨的兴农惠民产业研究院（西安）股份有限公司，主要为集体建设用地入市提供关联服务。

08、何英华

银基地产集团丹尼尔物业公司总经理

房地产行新形势下的物业行业发展机遇

各位嘉宾，各位同仁：

大家下午好！
我来自银基地产丹尼尔物业何英华，很荣幸有这样个机会，跟各位嘉宾各位同仁在此交流和分享，我分享的题目是：房地产新时期下的物业行业发展机遇；

大家都知道，改革开放后我国福利分房制度被废止，房地产开始走市场化道路。国家把房子定义为商品，住房这个大宗商品进入消费市场，房地产正式成为我国的一个重要产业。
中国是个人多地少特点，土地供应不足是不可否认的事实，在房地产行业的市场经济发展中，行业的纯高速发展到一定时期就会到达天花板，走向平稳期。随着近两年政府对房地产行业的管控和政策调控，中国房地产行业也逐渐从“黄金时代”走向“白银时代”，从增量房时代走向存量房时代。市场的变化也预示行业的变化，竞争越来越激烈，强者越来越强，客户对质量、环境、服务，配备的需求越来越高。房地产市场早期的“只管盖不愁卖”的时代已经终结，房地产开发从粗放走向精细，从卖产品到卖服务，从卖服务到卖生活方式。

物业管理行业本身也是随房地产开发行业的兴起而发展起来的延续性服务行业，房地产行业的转型给物业行业的发展带来哪些发展和机遇，我做一下个人的想法，与各位分享：

一、 中高端物业服务需求剧增，物业服务形态趋于多元化。

随着房地产开发行业的转型升级，从单纯的开发房子逐步到开发产业新城、文旅小镇，文化古镇等的转移，房地产开发的战略方向多元化，客户服务延伸化是趋势。随之带来物业管理行业发展的变化，行业的竞争也不断加剧，客户对于中高端物业服务有着不断的追求，面对市场前景良好的中高端物业行业，在未来发展过程中，需侧重于物业管理服务的开发和创新，提供多元化的物业服务。

中高端物业服务除了提供基本物业服务外，还需侧重对物业客户自尊与服务享受的满足，这些服务构成了物业服务所提供的核心附加价值。同时，物业管理行业也随之地产开发的业态变化，提高自身管理和服务水平，拓宽物业管理业态的多样化，专业化。
近期，万科物业发布了物业空间服务三驾马车模型，拓展社区空间，商企空间和城市空间，万科物业接管的雄安新区，鼓浪屿景区，将再次体现物业服务的多元化，多业态模式将潜力可期。

二、 互联网技术的导入，物业服务模式将会持续创新。

“互联网+”已经成为时代的话题，物业管理行业也顺应时代的发展，导入互联网技术和互联网思维，所以，“互联网+物业”将成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的产业融合新业态。互联网特别是移动互联网科技技术的出现，促成了“网上支付消费”和“社区 O2O 消费”两个巨大的服务消费市场。

物业服务企业处在社会和社区的节点上，贴近社区的资源和客户，将成为社区资源的掌握者，是守住客户消费最后一公里的终端距离。物业服务企业必须依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，提高服务模式需与市场需求的匹配程度，改变传统物业服务运作模式。
大家都说，物业管理企业守着巨大的社区金矿，就看我们怎样开发和运营了，互联网科学技术的导入，物业行业也出现很多成功的案例，创新的物业管理行业传统的经营运营模式，如：物业企业开发运营的各种服务平台APP，对客户，拉近了业主与物业之间的距离，提高客户粘度，对企业，提高了企业管理效率，降低了物业服务运营成本，社区商城增加了社区经营收益，拓宽了企业经营利润渠道。如：长城物业的“一应云”平台，智能机器人等运用；

三、 资本思维的来袭，物业行业整合趋势明显。

至深圳彩生活物业上市以来，中国百强物业企业先后积极上市，并得到资本市场的认可和关注，物业企业上市已经成为大型企业的战略定位，成为行业发展的方向和目标，由于物业行业近40年发展，都是依托地产的发展而发展起来的，大部分企业还是以母公司物业接管为主，从体量，业态，规模等方面都还比较弱，快速上市，物业企业将以并购、联盟等方式是扩大管理规模，增加服务客户数量发挥规模效应，推动行业快速、健康发展。

并购、联盟等运营整合，必将是物业行业完全市场化道路的体现，是市场优胜劣汰的途径，是强者愈强、大者愈大的时代到来。资本市场改革和完善为行业的整合提供了新的融资渠道。尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局，资本已经成为促进行业提整合、创新发展的重要驱动力。物业行业的整合，兼并，联盟，收购将是未来的趋势，会愈来愈咧，会带动行业的优质，高效发展，市场竞争和运营环境将发生优化。

十年前看地产，十年看物业，随着中国经济结构的优化和调控，房地产行业将发生巨变变化，物业行业也将迎来新的发展机遇，这就需要物业同仁们抓住时机，优化管理，敢于创新，相信未来物业管理行业将迎来新的天地。
分享完毕，感谢大家！

09、薛维军

湖北东澄置业有限公司总经理

一个武汉从业者
对新冠疫情影响房地产消费和投资的几点感受

一、疫情改变了什么？

1、出口。

疫情给中美脱钩、世界航运物流、国际供应链等等造成的影响还在深化和演进。世界生产加工网络将更加具有弹性，代价可能是中国大陆的生产加工基地的工时率的绝对下降。一季度我国货物贸易出口3.33万亿元，下降11.4%。出口的关键影响在于就业。余永定6.30接受《财经》专访：失业及隐形失业人口1亿人。这个影响是极其深远的。

2、消费。

结构上，服务性消费断崖式下跌，旅游、酒店、电影、培训等等，下跌30-50-70%不等。服务性消费还有一个特点就是时效性，往往是绝对损失，找不回来了的损失。可怕的是形成消费习惯，那样对空间类业务都将是沉重的长期打击。线上消费的比重加速上升，但是无改消费增速下降的趋势。总量上，消费受制于一次、二次、三次分配改革的进程。有积极的变数，也有很强的惯性和惰性。发改委公布总资产1300万亿，与国统局公布6亿人人均月收入低于1000元，两个数据之间形成了非常有张力的政策想象空间。但是疫情那么深重也没有采取直接向公民和纳税人撒钱的方式，政策预期不太乐观。

3、投资。

1300万亿总资产，450万亿+净资产，100万亿GDP产值。假如作为一个公司，绩效如何？当然，非生产非经营性资产占比高，是一个因素。曾经国企上市的模式就是，剥离非经营性资产，靓女先嫁，融资扩产。2016年总资产为1211万亿元，负债773万亿元，净资产为437万亿元。其中，住户部门总资产为358万亿元，占总资产的30%，负债（主要为银行贷款）为39万亿元，净资产为319万亿元。

非金融企业部门总资产340万亿元，占总资产的28%；金融机构部门总资产367万亿元，占总资产的30%；政府部门总资产146万亿元，占总资产的12%。非住户部门负债734万亿元，负债率96.2%。

近几年，GDP名义增速下了一个台阶，贷款和社融年均增速仍保持12%以上，对于维持GDP增速功不可没，但是对于国有资产的形成、及其在社会总资产中的占比的不断提高的作用也是显而易见的。

疫后时期，通过适度负债推动国有投资，仍然是最值得期待的政策导向和宏观趋势。美国财政+货币政策已经超过6万亿美元刺激，给我们的财政+货币政策撑开了空间。新基建、老基建，基建估计还是主要的政策选项。加大固定资产投资，有现行体制的自我强化机制加持，阻力最小，决策最快。基建的直接价值体现仍然是房地产，不是一手就是二手。少数符合PPP的，基本都资本化了。现在上马的，大部分是需要地方财政兜底的。财政指望什么？卖地卖房还是主要来源。

二、房地产行业的几个悖论

1、量价悖论。

中国存量房产货值估价差别较大，从链家左晖200万亿，到潘石屹450万亿，到张大伟700-800万亿，不一而足。但是美国的数据比较精准，27万亿美元，190万亿人民币。欧日大概分别为20万亿美元、10万亿美元。虽然人民币不自由流通，但是房价成了人民币自由流通最大障碍之一。

为了满足不同消费群体的结构性需求和刺激经济，房地产货值增量仍然将有较快的增速。

一方面货值已经形成堰塞湖，另一方面上游来水还很迅猛。

2、高税率和高自给率的悖论。

高税率抑制交易，刺激房产租赁。租售比率低于2%，也是刺激租房的。但是，住房自给率仍然高居不下。长租房，特别是高端出租房，基本全军覆没。

3、高容积率和低开发强度的悖论。

美国、日本城市用地分别占国土面积的3.1%和4.2%，中国城镇用地只占国土面积的0.95%，不到1%。国际上居住用地一般占比50%左右，而在中国城镇建设用地中，2016年居住用地比例低至31.7%、工业用地比例高达18.4%。

4、写字楼开发成本高销售价格低租金高和住宅开发成本低销售价格高租金低的悖论。

写字楼和中国股市的部分大盘绩优股价格低波动小，有一比。

5、住房保障政策保障中低收入人群，实际受益中产阶级的悖论

5.6亿人月收入低于1000元，3.1亿人收入低于2000元，3.8亿人收入低于5000元，合计12.5亿人低于5000元。他们的住房需求满足了吗?空间形态上，他们在哪里安居乐业，稳定了吗？潜在购买力约合400亿平米，包括二手市场。为什么这么预测？分享一个数据，美国57亿亩耕地，204万个农场（2012年到2017年，减少7万个），350万个职业农民，约4000亿美元农业产值，进出口各1300亿美元左右，比较均衡。中国18.9亿亩耕地，1.92亿农民（7.7亿之25%,人社部6.5发布数据），约10000亿美元农业产值（含加工业），进口2300亿美元，出口1581亿美元，逆差719亿美元。按照土地和产值，中国分别只需要120万个、875万个职业农民。国家的现代化，必然是人的城市化。国土面积大，差异大，人均资源瘠薄，不可能也没有必要全部实现国民待遇均等化，教育、医疗、文化等等都是要砸钱的。

城市、大城市才是中低收入人口的未来和希望。住房保障政策如何真正惠及这个人群，夯实房地产的基本盘？住房公积金的效能如何真正达到新加坡“强积金”的效能？

还有1.5亿人月收入分别高过5000元、10000元、100000元，他们的住房需求满足了吗？潜在购买力150亿平米。大约10%的人口，25%的房量，对应高端需求。如果汇率革命性调整，高端市场的购买力会有一次井喷。留住这一部分需求，比挤压到海外去，要利大于弊。这部分产品，投资属性大于消费属性，不能对这个特点视而不见。

从诸多悖论可以发现，单边市道基本结束了，结构性机会仍然很多，“金融+土地”的房地产玩法可能有点变化了，房地产专业人才的地位提高了。房子太好卖了，专业人才就不值钱了。现在，可能要逆转了。

三、新冠疫情对房地产，消费和投资的微观启示

1、医疗资源配套更加重要。

武汉疫情的爆发点实际在封城后的两个星期的医疗资源挤兑时。中国除武汉外疫情控制较好、德国疫情病亡率较低，都与医疗资源保障息息相关。武汉差不多有两个月按照行政区提供公共医疗服务，不得跨区就诊、接诊。数据没有公开，不好评判。但是，大家熟知的敲锣女，就发生在汉阳新区，最后还是多方协调之下，由一个民营医院予以救治。

2、物业管理在置业时的权重显著提高，价值重估。

2020.7.3雅生活服务(3319.HK)，价格38.15元，市值达到509亿，已远远超越母公司雅居乐(3383.HK)的9.75元，市值382亿。

3、智能化非接触式的出入界面管理。

每个小区双岗三班倒，人力资源的大浪费，不可持续。

4、车辆/人流的单向循环。

很多小区多个出入口，到现在还只开一个出入口。造成诸多不便，有的小区内部道路行走1-2公里，对老人小孩很不友好。

人流/车流的单向循环，疫情下是刚需。

人车分流，新建项目差不多都已经具备。

5、垃圾处理

传染性垃圾的无害化处理，及日常垃圾的及时处理，在很多小区设计时是盲区、是被人为忽视的。

6、园艺中心

园艺是少有的消费亮点。如何满足园艺需求，值得深入挖掘一下。结合市政公园建设园艺中心，有没有可能？

7、户型通风采光南北通透

健康户型，2003年非典后，北京开始流行南北通透，后来由于房价飙升、容积率高涨，供需双方都慢慢遗忘了。当时东四环边上的星河湾开盘，广式风格的板楼，南北通透，一炮打响，极大的刺激了房地产和经济发展。

8、南向大阳台的疗愈功能

洗涤晾晒之外，给人、宠物、植物预留合理的空间。武汉封城期间，心理疾病也进入爆发期。鸽子笼式的封门闭户，难免会刺激心理疾病恶化。有很多人间惨剧发生。

意大利人的阳台对歌，邻里关系式值得羡慕的，尺度刚好。

9、管线应重视以户为单位

互联互通、节能环保与防疫安全之间的矛盾对立，中央空调、污水、烟气等，都在疫情期间造成了一些事故。

特别是高端产品，预留中央空调、地源热泵、水源热泵等等的，隐患较大。有个朋友买了清江集团在江夏汤逊湖边上的一个产品，环境很好，按栋提供地源热泵中央空调，一冬天没有开空调。

户内，也需要独立的房间空气调节。

10、居家办公SOHO，多一间书房，大有裨益。

刘汉达

天津宝坻京津中关村科技城发展有限公司总经理

京津中关村科技城的发展实践

京津中关村科技城是北京中关村和天津宝坻区携手贯彻落实京津冀协同发展战略，助力宝坻区发展成为“京唐秦发展轴活力新城、北京非首都功能疏解承接地、产业科技创新高地”的重点项目。科技城总规划面积约14.5平方公里，整体开发建设周期15年，整体运营周期30年。在整体运营周期内，预计总投资额约1100亿元，提供就业岗位约12万个。

科技新城是现在地产业发展的一个热点，科技城经过四年的建设实践，一年一个台阶，得到了京津两市领导的高度认可，在实践中分享几点体会：

一、 高度重视顶层规划，产业新城的谋划最好要在国家战略层面扮演角色，承担使命，这样后期资源才能更好汇聚。在操作上我们用了两年时间做了“六位一体”规划，将产业、空间、生态、投融资、开发模式、人口规划研究清楚，相互衔接，在此基础上形成三年的行动计划，规划是实践开始的基础；

二、 创新开发模式，为了保证规划落地，我们设计了统筹开发模式，核心就是依托中关村平台及与政府的深度合作，以市场化运作，价值共享为基础，以开发运营全生命周期的统筹管理为核心，以统筹管理权为保障，以投入产出自平衡为特色，以高质量发展为目标的中关村科技新城合作模式，政企合作，一定要在合作模式上设计好；

三、在组织层面搭建了三层管理架构，为保障规划落实及在合作过程中能够体现合作的意图，我们设计了一个三层管理架构，通过高层联席会、科技城管委会、科技城公司，高层联席会由中关村管委会、中关村发展集团、宝坻区政府主要领导构成，决策科技城发展的大政方针，管委会负责政策突破和协调工作，科技城公司是市场化运作的主体，实践证明这个架构是合作顺利进行下去的有力保障；

四、在产业组织引进上要下功夫，科技新城项目地方政府重视的就是产业的引入，这也是难点，大部分产业新城，都是失败在产业引进上，在产业组织、引进上下功夫，要有一个强的产业组织队伍和明确的打法；

五、在政策上创新，为了实现产业的发展，我们基于中关村在政策创新上的经验，过去的几年时间里在天津市委，市政府的大力支持，先后出台了很多政策，包括在疫情期间，天津市发改委出台了1号文，对科技城来津产业转移项目的人才落户、购房、医疗、教育等都做了重大突破，科技城已经成为天津市发展的政策高地；

六、在产城融合上下功夫，做到深度融合。聚产先聚人，只有把产业发展的人聚焦起来了，产业才能有发展。里面涉及到人所需要的生活配套、教育配套、商业配套等等，住宅里面的人要和产业发展所需的人结合起来，以产带城，以城促产。科技城的开发阶段，总共分为4期，一期差不多开发了三分之二。后面还有非常大的空间，希望相关的嘉宾和企业能够一起来践行，一起来努力，相互交流，相互借鉴经验。

11、陈万洵

上海人文谷置业集团董事长

庐陵人文谷，文商旅居产业营造商的创新之路

庐陵人文谷是以“文化+旅游、文化+产业、文化+商业、文化+艺术、文化+旅居、文化+创意、文化+科技”的6大文化+理念兴建的江西首席人文旅游风情小镇，项目面积35万平米。位于美丽的古后河绿廊“8”字回旋金腰带上，是538万吉安人寻找城市记忆、50万在外吉安人寄寓乡愁的人文旅游风情小镇，是江西庐陵人文谷旅游集团斥资15亿元精心打造的文旅项目。

庐陵人文谷处于在吉安市吉州区城南板块，是促进南北融城的重要接驳口，井冈山大道东侧、赣西堤核心滨水景观区块上。4.5KM直达吉安市人民广场、5KM直达吉安县城，古后河绿廊、鹿鸣湖公园、神岗山公园近在咫尺；步行5分钟可达市府行政中心和金融中心；不仅如此，旁边新白鹭洲中心、柏树中学、东方医院、儿童医院是目前吉安最好的教育和医疗配套。

庐陵文化的核心是耕读传家、忠勇节义、良知践行。我们通过放大欧阳修、文天祥、王阳明的文化IP，讲好庐陵故事，让吉安、井冈山这个没有围墙的庐陵精神和红色基因成为全世界来到吉安的理由。通过把人文和良知的概念传递给消费者，让消费者欢快地掏钱买我们的产品，用公益的手法实现商业的目的。

我们做的不仅仅是让居住者皆欢颜，更是让地产产业化，形成一个绿色的可发展的产业链，让政府有税收，让消费者皆欢颜，让老百姓能就业。需要重朔我们的商业文明，江西是有很多好文化传承的，我们江西有900多所书院。我认为产业地产，不仅仅是卖房地产的一锤子买卖。人文是我们的核心竞争力，我们希望能重回当年的门不关户，路不拾遗的景象。

12、王华熙

北京嘉勉置业有限公司副总裁

从财税管理的角度
来谈地产集团的顶层架构设计

从财务的角度谈地产集团顶层架构的设计。通常，未规划股权规划架构存在普遍
问题：

一、全部为自然人持股，不利于各公司互相间资金周转、调拨、价税务封建；
二、增加分红个税；
三、个人财务合法来源不明，增加个人财富风险；
四、未形成良好的家族财富传承；
五、各业务板块分别独立，无法形成规模效应、产业效应，未能体现可持续发展的战略布局；
六、未统筹考虑税务规划。

通过规划后的股权架构方案，将有以下几个方面的价值：

一、在个人与企业之间设立防火墙，保障了个人财富安全，通过公司规范运作和投资收益的显现，同时通过家庭合伙企业适当利润分红，逐步实现个人财富阳光化；
二、设立三阶股权架构，享受居民企业之间投资分红免税；
三、方便家族旗下各公司互相间资金周转、调拨；
四、通过有限合伙（持股平台），即保持公司绝对控制权，同时明确各隐名名股；
五、通过家族公司，增强对各业务公司控制权，有利于业务扩张和家庭财富的代代传承；
六、根据不同的业务属性，形成多个产业集团，形成规模效应、产业效应，增强融资能力和人才吸引能力；
七、兼顾当下着眼未来税务筹划。

13、熊华平

武汉科技大学教授
湖北省产业政策与管理研究中心 

新冠疫情后，房地产发展趋势的几点研判

疫情对房地产打击非常大，二月份房地产下跌80%，非常可怕 。像美国通过货币政策，有6万亿货币政策。但是我们没有任何政策，所以老百姓手里的钱是越来越少，会挤压老百姓的需求。

土地方面，政府对于房子房住不炒的定位，但是从短期来看不太会改变。对政策上边的事实不能完全字面理解，一城一策的推行在慢慢放松，房地产政策调整可能会迟到，但不会缺席，这是大势所趋。

资金方面，放宽势在必行，定向放松只是大时间和成本。短期影响是非常大的，但房地产长期的发展趋势和原有趋势未变。

几点建议：

一、是房子一刚需为主，现金流好的为主，不以经济发展为波动的；

二、是可以逆周期操作，可以提高公司利润的产值；

三、是房地产的触角分散到各个城市，适当退缩到大中城市，房地产泡沫是从五线城市到一线城市。我们国家经济是一个滞后式经济。要大中城市为主；

四、是布局价值链跟产业链，有些大型开发商的物业公司市值已经好过了主业，物业的蓝海还是很大的。

北大纵横创始人王璞先生闭幕致辞：

非常高兴来到了中国管理五环峰会，今天我们没有办法在峰会结束之时把酒言欢，只能在心里默默祝福各位。今年很特殊，我们经过审慎的研究部署，设多个分论坛的模式改成线上，一天一个行业论坛。我们设立了27个行业论坛，往后一天一个，后边都会很有价值。在这里感谢帮我们做开幕致辞的宋会长，北大纵横作为五环峰会的承办者，给大家带来了精彩的分享。

房地产行业涉及的行业面太多，比如说户口、户籍，都相关。我们跟美国有很大区别，美国人储存的是金融资产，中国人的资产绝大多数是房产。房地产涉及领域有几十个，上市企业有很多比重，我们要研究好打法。在房地产行业有202家上市公司，平均利润20几个亿，和在一起的利润，刚刚超过中国银行的利润。

今后的房地产行业面临巨大的变化，从一点就能看出，某某房地产公司改成某某公司，纷纷把公司名字中房地产去掉了。他们以房地产为主业，开始1+N。

我们从2018年开始研究房地产转型的差异点，通过研究不同房地产公司的不同打法，做成案例集，供我们客户和企业家开阔思路。目前北大纵横有一些积累，还希望和更多房地产企业一起携手，这样目的只有一个，让企业家做好功课，成功则是必然的。

我身边正在下暴雨，水代表着财，希望房地产企业和各位嘉宾发展越来越好，我们后会有期！